Quatrième partie — Allouer le sol autrement · Chapitre 16

16 La transition : le décret ou le barème

Le régime est désormais fondé : les deux chapitres précédents en ont posé la forme (le sol communalisé, le titre d’usage inaliénable) et l’institution (le barème du besoin, les commissions tirées au sort, la cotisation d’entretien). Mais un régime fondé sur le papier n’est pas pour autant institué, et entre l’un et l’autre il y a le passage : comment va-t-on de l’ordre du prix à l’ordre de l’usage ? C’est la question de la transition, et c’est la plus dure, parce qu’elle n’est plus de doctrine mais de force.

L’introduction l’a nommée d’avance : jamais les dominants ne cèdent le pouvoir qu’ils tiennent sur le sol sans y être contraints. Abolir la rente, ce n’est pas amender une politique ; c’est retirer à une classe le revenu qu’elle tire de la détention de l’espace, et nulle classe ne s’y prête de bonne grâce. Ce chapitre examine deux voies pour y parvenir — la voie révolutionnaire, par décret ; la voie réformatrice, à la viennoise, par le plafonnement des loyers — et il montre qu’elles butent, l’une et l’autre, sur le même mur : l’armature juridique dont l’ordre propriétaire s’est entouré, et, derrière elle, la force qui la défend. On argumente ici, ouvertement, une stratégie ; on ne prédit rien, on projette, à partir des précédents que ce livre a rassemblés, ce que chaque voie devrait affronter.

16.1 Le mur

Avant d’examiner les deux voies, il faut mesurer l’obstacle : la propriété lucrative n’est pas gardée par la seule habitude ; elle est fortifiée, en droit, à trois étages. En bas, le bloc de constitutionnalité : la Déclaration de 1789 range la propriété parmi les droits « inviolables et sacrés », et le Conseil constitutionnel en a fait un droit de valeur constitutionnelle, dont nulle privation n’est admise sans une indemnité « juste et préalable » — c’est ce qu’il jugea des nationalisations de 1982.¹ Au-dessus, l’étage conventionnel : le premier protocole à la Convention européenne des droits de l’homme garantit « le respect des biens », et la Charte des droits fondamentaux de l’Union européenne consacre la propriété en son article 17. Au sommet, les traités de l’Union : la libre circulation des capitaux, qui interdit en principe d’arrêter l’argent à la frontière.

Et la jurisprudence n’est pas neutre : elle a déjà tranché contre la sortie du logement hors du marché. La Cour de Strasbourg a condamné, comme une violation du droit du bailleur, le loyer protégé que la Yougoslavie avait institué (ce livre l’a relevé au chapitre 12) et, de même, le contrôle des loyers polonais.² Mais — et la nuance décide de tout — la même Cour a validé la réduction légale des loyers autrichienne, comme une réglementation proportionnée de l’usage.³ La ligne que la Cour trace est, mot pour mot, celle que tout ce livre a tracée : un loyer qui couvre le coût est toléré ; un loyer qui tombe sous le coût, et confisque, est censuré. Le droit lui-même surveille le seuil entre le coût et le tribut — on verra que c’est sur ce fil que se joue la seconde voie.

Derrière le droit, enfin, la force matérielle. La fuite des capitaux, qui sanctionne en quelques jours tout gouvernement qui inquiète la propriété ; le marché obligataire, qui renchérit la dette de l’État récalcitrant ; les instruments de coercition de l’Union — procédures en manquement, mécanisme de l’article 7, et l’arme monétaire, la Banque centrale coupant les liquidités, comme la Grèce l’éprouva en 2015 ; et la disposition naturelle des dominants à recourir à la violence ouverte quand le reste a échoué. La transition est donc à situer dans un rapport de forces dont le droit n’est que la transposition juridique. Les deux voies se distinguent par la manière dont elles l’affrontent.

16.2 La voie révolutionnaire : le décret

La première voie socialise d’un coup, par décret : elle communalise le sol, convertit l’occupation en titres d’usage, abolit la propriété lucrative — le programme des deux chapitres précédents, promulgué en une fois. C’est le geste de l’Union soviétique en 1918, de Cuba en 1960, de la Libye en 1978 ; mais débarrassé de ce qui les a perdues. Pas de kommunalka : le décret socialise le titre, non le partage des logements ; le chez-soi est inviolable dès le premier jour, et nul ne se voit assigner un étranger entre ses murs. L’entretien est financé d’emblée par la cotisation, l’attribution rendue aux commissions tirées au sort : le décret n’abolit ainsi que la rente, et garantit l’usage d’emblée.

Mais le conflit est frontal, et immédiat. Avec l’ordre juridique européen d’abord. Non que socialiser soit interdit en soi : les juges admettent la nationalisation dans l’intérêt général (la Cour de Strasbourg comme le Conseil constitutionnel), mais à un prix, l’indemnité, juste et préalable.⁴ Ce que le décret refuse, c’est ce prix : abolir la propriété lucrative sans rachat, c’est la privation sans indemnité, frontalement censurée par le Protocole 1 et par l’article 17 de la Charte — la Cour de Strasbourg condamnerait, et l’Union rétorquerait. La voie du décret ne peut donc se parcourir tant qu’on reste lié par ces traités : elle suppose qu’on dénonce la Convention et qu’on rompe avec l’Union. L’introduction l’avait pressenti — « la révision constitutionnelle ne suffirait pas ; il faudrait la porter aussi au niveau conventionnel ». La conséquence est nette : on ne socialise pas le sol en gardant les traités qui sacralisent le tribut, et le décret est donc, par lui-même, une rupture avec l’ordre juridique européen.

Avec le monde capitaliste ensuite. La fuite des capitaux est instantanée et massive : les détenteurs déplacent leurs avoirs dès que le décret devient prévisible. La monnaie chute ; l’État doit instituer le contrôle des changes (en violation de la libre circulation des capitaux) et prendre les banques, pour la raison même qui lui fait prendre le sol : une demi-socialisation qui laisse la finance libre est défaite par la finance. Viennent les rétorsions commerciales, peut-être l’embargo — Cuba en a porté soixante ans le fardeau. La voie penche vers l’autarcie, ou vers l’alliance avec ce qui, dans le monde, n’est pas le marché.

Et à l’intérieur, la contre-révolution. Les dominants ne cèdent pas : 1934 à Vienne, 1973 au Chili, 1871 à Paris le disent assez. Le décret doit être défendu, et c’est là le sens précis, dépouillé de ses légendes, de ce que la tradition nomme dictature du prolétariat : non une tyrannie, mais la défense du nouvel ordre contre ceux qui voudraient le renverser par la force.

Que produirait, dès lors, une socialisation du logement telle que le chapitre précédent l’a décrite ? Un avantage décisif, d’abord : la privatisation qui a défait l’Union soviétique, la Yougoslavie et Cuba est ici structurellement impossible — le titre d’usage inaliénable ne se vend pas —, de sorte que le décret est la seule voie qui ferme d’emblée la fenêtre du reflux. Une difficulté lourde, ensuite, celle de la construction : le capital privé du bâtiment fuit ; il faut que les communes, l’État, les coopératives prennent aussitôt sa place — la construction municipale viennoise portée à l’échelle d’un pays, les khrouchtchovki soviétiques sorties de terre par millions — sous peine de retrouver la pénurie chronique qui fut la plaie de l’URSS. Le danger du décret n’est pas le partage forcé, que la forme interdit ; c’est le vide de construction et d’entretien, si l’État ne comble pas sur-le-champ la place du capital enfui.

Mais ce vide même, la nature de l’objet le rend franchissable, et c’est l’argument le plus fort de la voie par décret : à la différence du capital, qui s’expatrie, le sol ne peut pas fuir, et le décret saisit précisément ce qui ne peut être déplacé — on n’emporte pas un hectare à Luxembourg. Ce qui fuit, ce n’est pas le sol, c’est la créance financière sur le sol ; et le décret, en socialisant l’immeuble au sens propre (ce qui ne se meut pas), capture la seule forme de richesse que la grève des capitaux ne peut soustraire.

La voie du décret est donc rapide, irréversible (sans reflux possible), et elle s’empare de l’inexpatriable ; mais elle signifie la rupture ouverte avec l’ordre européen et le monde capitaliste, la fuite des capitaux, l’embargo, la contre-révolution, et la nécessité de défendre par la force ce qu’on a institué par le droit. C’est la voie que désignait la thèse de l’introduction.

16.3 La voie réformatrice : le barème viennois

La seconde voie ne décrète pas l’abolition : elle l’obtient par un détour. Un gouvernement social-démocrate de transition plafonne les loyers (le barème) et laisse agir le mécanisme que le chapitre 4 a établi : le prix du sol n’est que de la rente capitalisée. Le loyer une fois plafonné, la rente espérée s’évanouit ; avec elle s’évapore le « capital » qu’était le prix du sol ; le foncier ne vaut plus rien, et la collectivité l’acquiert pour presque rien, puis bâtit et socialise. C’est la méthode de Vienne, que le chapitre 12 a décrite : le gel des loyers — une loi fédérale conservatrice ! — effondra la valeur des terrains, et la ville acheta le quart du Grand Vienne au septième ou au dixième des prix d’avant-guerre. La voie réformatrice n’exproprie pas ; elle réglemente le loyer (un pouvoir reconnu) et laisse la valeur se dissoudre d’elle-même, avant d’acquérir à vil prix le sol ainsi déprécié.

Cette voie travaille donc dans l’ordre propriétaire pour l’évider — nulle expropriation sans indemnité, « seulement » une réglementation du loyer. C’est pourquoi elle peut franchir le filtre juridique — mais jusqu’à un point, et ce point est exactement le seuil que le droit surveille. Un plafond qui couvre le coût est validé. Un plafond sous le coût, confiscatoire, est censuré. Le plafond réformateur doit donc être fixé au coût du bâtiment — couvrant les charges réelles du propriétaire, l’entretien, la gestion, mais supprimant la rente, le revenu du sol. Et c’est, mot pour mot, la cotisation du chapitre 15 : le loyer au coût. La survie juridique de la voie réformatrice tient à ce que son plafond soit le loyer-au-coût que le livre veut de toute façon ; elle peut plaider, devant le Conseil constitutionnel et devant Strasbourg, qu’elle réglemente (le coût) et ne prive pas (la rente n’étant pas un bien protégé, mais un tribut). Et cette plaidoirie, le droit lui donne plus de prise qu’on ne croirait.

Car ce seuil (le coût) est précisément la cible que le livre vise. Un plafond qui effondre la rente sans descendre sous le coût est validé : la Cour de Strasbourg l’a dit de la réduction autrichienne, le Conseil constitutionnel de l’encadrement français.⁵ Le droit conventionnel dessine ainsi, à son insu, la cible de la réforme : abolir la rente jusqu’au coût, pas en deçà. Reste une marge mince, et c’est la vraie corde raide : Strasbourg n’exige pas le coût nu, mais le coût plus un « bénéfice décent » — un résidu de rente qu’elle garantit au bailleur.⁶ Pour ne pas le rétablir par la voie de l’indemnité, la collectivité doit racheter le titre résiduel à sa valeur effondrée (au coût), une fois la valeur spéculative éteinte : une indemnité partielle, que les juges admettent (James, Lithgow), pourvu qu’elle ne soit pas dérisoire. Le mur de la voie réformatrice n’est donc pas, au fond, juridique — le droit lui laisse le passage étroit du coût ; il est ailleurs.

Et l’Union, et le marché. Le franc, le marché obligataire, la fuite des capitaux — c’est le précédent de 1981-1983 : un gouvernement de gauche, ayant effrayé le capital, affronte la fuite, la crise de la monnaie, la contrainte monétaire européenne, et le « tournant de la rigueur », le recul forcé.⁷ La Grèce de 2015 en montra la forme la plus crue : la Banque centrale européenne coupe les liquidités, et le gouvernement de gauche capitule en quelques jours.⁸ La voie réformatrice est exposée à l’arme monétaire précisément parce qu’elle reste dans l’ordre qui la manie.

Reste enfin le péril le plus mortel, le reflux : si Vienne réussit, ce n’est pas d’avoir plafonné, c’est d’avoir couru — d’avoir converti la valeur effondrée en propriété socialisée, en achetant le sol et en bâtissant, avant que le reflux ne s’organise. Un gouvernement qui se contente de plafonner sans acquérir laisse la valeur à terre mais le titre privé ; et le gouvernement de droite suivant relève les plafonds, la valeur rebondit, les dominants recouvrent tout : le plafond sans acquisition n’aura été qu’un prêt consenti à la contre-réforme future. Et la course même de Vienne ne sauva pas son projet politique : l’artillerie vint en 1934. L’institution survécut (le chapitre 12 l’a dit), mais seulement parce que le sol avait déjà été acheté et bâti. La leçon est exacte : la voie réformatrice ne vaut que si elle transforme la valeur effondrée en propriété socialisée plus vite que le reflux ne se forme — et, même alors, elle n’échappe pas à l’artillerie ; elle s’assure seulement que ce que l’artillerie ne peut reprendre, le parc socialisé déjà bâti, lui survivra.

Cette voie n’est pas une relique des années 1920 : au moment où ce livre s’achève, deux métropoles du cœur capitaliste la rejouent sous nos yeux. À New York, un maire élu à l’automne 2025 sur le mot d’ordre du gel des loyers (« freeze the rent ») tient l’organe qui les fixe : le conseil des loyers, dont il nomme les neuf membres, a voté en juin 2026 le gel pur et simple (pour un an et, fait sans précédent, pour deux ans) du loyer d’environ un million de logements « stabilisés », plus de quatre logements locatifs sur dix de la ville.⁹ Et le mécanisme que Vienne avait révélé s’y observe en temps réel : depuis qu’une loi de 2019 a durci la stabilisation, la valeur des immeubles concernés a fondu d’environ 40 % — le « capital » s’évapore dès que la rente cesse de croître.¹⁰ À Berlin, l’autre moitié du chemin : les électeurs ont voté dès 2021, à 59 %, la socialisation des parcs des grands bailleurs (quelque 240 000 logements), mandat resté lettre morte ; le plafonnement des loyers tenté par la ville avait, lui, été annulé par la Cour constitutionnelle fédérale, faute de compétence du Land. Mais la socialisation relève, elle, de la Loi fondamentale (article 15), de compétence du Land ; c’est sur sa mise en œuvre que se joue la campagne de l’élection berlinoise de l’automne 2026, un second référendum, contraignant celui-là, étant en préparation.¹¹ Le plafond d’un côté, la socialisation de l’autre : chacune des deux villes tient une moitié de la course viennoise — New York gèle les loyers sans acquérir le parc, Berlin veut acquérir le parc sans avoir pu geler les loyers —, et rien ne dit encore que l’une ou l’autre saura la courir entière.

La voie réformatrice est donc graduelle, juridiquement plus fine, moins violente d’abord ; mais c’est une course contre le reflux et la contre-attaque juridique, exposée à l’arme monétaire, et qui, poussée à son terme — socialiser pour de bon —, rencontre le même mur que le décret : quand les dominants voient où mène le plafond, ils résistent avec la même force. Ou bien elle s’arrête à mi-chemin et elle est défaite — Mitterrand, la Grèce ; ou bien elle va jusqu’au bout et l’artillerie vient — Vienne : c’est pourquoi la méthode viennoise doit se comprendre comme une tactique de la transition, non comme une échappatoire qui en dispenserait.

16.4 La contre-épreuve : Athènes et Lisbonne

La voie réformatrice repose tout entière sur un mécanisme — l’effondrement de la valeur foncière — qu’on pourrait croire exceptionnel, presque introuvable hors du laboratoire viennois. Il ne l’est pas. Les crises du capital le produisent d’elles-mêmes, périodiquement ; et la décennie 2010 vient d’en administrer, sur deux capitales européennes, la leçon de ce qui se passe quand on ne saisit pas l’occasion : la fenêtre viennoise s’y est ouverte en grand, mais les pouvoirs publics ne s’y sont pas engouffrés.

À Athènes, la crise fit ce que le gel viennois avait fait. Entre le troisième trimestre de 2008 et le troisième trimestre de 2017, l’indice des prix des appartements de la Banque de Grèce perd 42,4 %.¹² Un quart du produit intérieur s’était évanoui, et le salaire minimum avait été abaissé de 22 % par le deuxième mémorandum (Lapavitsas 2019). Aux prix de 2017, la fenêtre était ouverte : le sol d’Athènes coûtait moitié moins qu’en 2008, dans une ville où le besoin d’habiter, lui, n’avait pas diminué. Mais les mémorandums qui avaient organisé cette déflation commandaient l’inverse de l’acquisition publique : ils enjoignaient de vendre. Le fonds de privatisation exigé par les créanciers céda ainsi, en 2016, les 620 hectares de l’ancien aéroport d’Hellinikon — l’un des plus grands terrains à bâtir d’Europe, dont la troïka réclamait la vente depuis 2010 — à un groupe privé, pour 915 millions d’euros, « trois fois moins que sa valeur réelle » selon les estimations rapportées par la presse (Garcia 2018).

Qui, dès lors, acheta le creux ? Non les habitants, dont les revenus venaient d’être taillés, mais le capital le plus liquide — et l’État lui-même l’y convia. À partir de 2013, un « visa doré » offre un titre de séjour européen contre 250 000 euros d’immobilier ; près de 80 000 permis sont aujourd’hui en vigueur, et le gouvernement, en portant depuis le seuil à 800 000 euros dans les zones tendues « pour combattre la crise du logement », a mesuré lui-même l’effet qu’il lui prête (Ministère grec des Migrations et de l’Asile 2025). Les créances douteuses des banques, adossées aux logements des ménages insolvables, furent titrisées et confiées à quatre sociétés de recouvrement, capitaux de fonds étrangers, qui en gèrent les neuf dixièmes — de l’ordre de 70 milliards d’euros (Fonds monétaire international 2022) ; dès septembre 2020, plus de 55 000 logements étaient passés ou programmés aux enchères électroniques (Sideris 2020). Le meublé touristique fit le reste, au point que l’État dut geler, en 2025, tout nouvel enregistrement dans les districts centraux d’Athènes. Le résultat tient en deux courbes qui se croisent : depuis le creux, l’indice des prix a regagné 90 %, le pic de 2008 est dépassé depuis la fin de 2024 — tandis que les salaires réels restent au-dessous de leur niveau de 2010. La Grèce affiche désormais le taux d’effort du logement le plus élevé de l’Union : 28,9 % des ménages y consacrent plus de 40 % de leur revenu, contre 18,1 % avant la crise (Eurostat 2025a). L’effondrement n’a pas aboli la rente ; il l’a fait changer de mains et d’échelle — du bailleur athénien au fonds global.

À Lisbonne, la restauration ne fut pas même laissée au hasard : elle fut écrite. Le mémorandum que la troïka fit signer au Portugal le 17 mai 2011, en contrepartie de son prêt, comporte une section entière sur le marché du logement, qui commande la sortie du contrôle des loyers et l’expulsion rapide.¹³ La loi de 2012 exécute la commande — dégel des baux anciens, guichet national d’expulsion (République portugaise 2012) — pendant que, comme à Athènes, l’État convie le capital mondial : un visa doré (12 718 titres de séjour vendus en dix ans, 6,45 milliards d’euros d’immobilier (Serviço de Estrangeiros e Fronteiras 2023)), un régime fiscal dérogatoire pour rentiers étrangers, un enregistrement simplifié du meublé touristique. Le résultat dépasse celui d’Athènes : l’indice national des prix gagne 135,7 % entre 2015 et 2024 (Eurostat 2025b), et l’institut statistique portugais consigne un chiffre qui vaut démonstration : dans la Grande Lisbonne, l’acheteur domicilié à l’étranger paie 65 % de plus que le résident (Instituto Nacional de Estatística 2025). Le prix du sol lisboète n’est plus fixé par l’usage de ceux qui y vivent, mais par la demande mondiale de placement — la valeur d’emplacement à l’état pur, détachée du dernier lien avec le besoin. Et lorsque, en 2023, un gouvernement tenta de refermer la vanne — fin du visa doré immobilier, gel des meublés touristiques, location forcée des logements vacants —, la loi fut détricotée dès l’année suivante par la majorité qui lui succéda (République portugaise 2023) : le reflux, encore, et sans même qu’un parc socialisé ait été bâti entre-temps.

De cette contre-épreuve, la transition doit retenir trois choses. D’abord, que les fenêtres ne manqueront pas : l’effondrement des valeurs foncières n’est pas un artifice de barème, c’est un produit périodique des crises du capital, et il se reproduira. Ensuite, que la valeur effondrée n’a pas de camp : l’occasion que Vienne saisit pour ses habitants, Athènes et Lisbonne l’ont laissée aux capitaux les plus liquides, et le tribut s’est reconstitué, plus intense et plus concentré qu’avant la crise — la collectivité qui n’achète pas le creux le laisse, de fait, acheter par d’autres. Enfin, que le mur décrit en ouverture de ce chapitre ne se contente pas de défendre, mais attaque : le même ordre qui coupa les liquidités d’Athènes à l’été 2015 avait écrit à Lisbonne, quatre ans plus tôt et noir sur blanc, le démantèlement du contrôle des loyers. Face à lui, l’abstention n’est pas une position de repli : elle est l’une des deux issues, celle où le sol change de mains vers le haut. C’est armé de cette contre-épreuve qu’il faut, pour finir, comparer les deux voies.

Le même seuil

Les deux voies diffèrent par le tempo et par la forme, non par le mur qu’elles rencontrent. Et ce mur, on l’a vu, n’est pas d’abord juridique. Le droit laisse un passage : il admet la socialisation pourvu qu’elle indemnise, et il borne le plafond au coût — qui est la cible même de la réforme. Le décret, refusant de payer, choisit la rupture ; le barème, parce qu’il paie en monnaie effondrée, parvient à passer. Ce qui arrête la transition n’est donc pas la cuirasse de papier, mais la force qu’elle recouvre : la fuite des capitaux, l’arme monétaire, le reflux, et l’artillerie quand le reste a échoué. La différence des deux voies n’est pas entre la légalité et l’illégalité, ni entre la paix et la violence : elle est entre la rupture avouée (le décret, qui refuse le prix et l’ordre européen d’un coup) et la rupture différée (le barème, qui paie, temporise, et n’affronte la force qu’au moment où elle juge, comme en 1934, que le sol lui échappe). Les traités qui font de la propriété lucrative un droit « inviolable et sacré » ne sont, en dernière analyse, que la forme juridique de cette force : on peut la contourner par le droit, on ne l’évite pas dans les faits.

La thèse de l’introduction s’en trouve confirmée, et précisée : par les urnes ou non, dans tous les cas de façon révolutionnaire, car jamais les dominants ne cèdent leur pouvoir sans recourir à la violence. La voie réformatrice n’est pas une alternative à la révolution : elle en est une tactique — ou un réformisme qui s’arrête à mi-chemin et qu’on renverse. La variable décisive n’est pas la méthode, mais le rapport de forces : la transition tiendra si elle sait se défendre contre le reflux et la contre-révolution, et saisir, puis garder, la seule richesse qui ne peut fuir — le sol.

C’est ici que ce livre s’arrête, comme il le doit. Il a montré que la rente est contingente (parties I et II), il l’a mesurée (partie III), il a montré comment l’abolir et proposé comment allouer le sol autrement (partie IV), et il a nommé le seuil de force que toute transition doit franchir. Ce qu’il ne peut pas faire, c’est le franchir : cela n’est pas l’ouvrage de la théorie, mais d’un mouvement, d’un rapport de forces que l’analyse éclaire sans le créer.

Qu’on se souvienne, pour finir, de ce par quoi ce livre s’est ouvert : neuf cent vingt-neuf personnes mortes « sans chez-soi », et une mère expulsée pour qu’un titre rende son revenu. Le régime qu’on a décrit les aurait épargnées — non par charité, mais en abolissant le tribut qui les a tuées. Qu’il soit institué n’est plus une question de théorie ; c’est une question de force. Un rapport de force, ça se bâtit, patiemment, comme les maisons. C’est le travail des citoyens, des organisations politiques, des syndicats et des associations qui y œuvrent déjà.

Le logement à l’habitant, l’atelier au travailleur, la terre au paysan.