— Traducción por IA — Claude Fable 5 (Anthropic)

Cuarta parte — Asignar el suelo de otro modo · Capítulo 16

16 La transición: el decreto o el baremo

El régimen queda ya fundado: los dos capítulos precedentes establecieron su forma (el suelo comunalizado, el título de uso inalienable) y su institución (el baremo de la necesidad, las comisiones elegidas por sorteo, la cuota de mantenimiento). Pero un régimen fundado sobre el papel no está por ello instituido, y entre lo uno y lo otro está el paso: ¿cómo se va del orden del precio al orden del uso? Es la cuestión de la transición, y es la más dura, porque ya no es de doctrina sino de fuerza.

La introducción la nombró por adelantado: jamás los dominantes ceden el poder que detentan sobre el suelo sin verse obligados a ello. Abolir la renta no es enmendar una política; es retirar a una clase el ingreso que obtiene de la tenencia del espacio, y ninguna clase se presta a ello de buen grado. Este capítulo examina dos vías para lograrlo — la vía revolucionaria, por decreto; la vía reformista, a la vienesa, por el tope de los alquileres — y muestra que ambas chocan, una y otra, con el mismo muro: la armadura jurídica de la que el orden propietario se ha rodeado y, detrás de ella, la fuerza que la defiende. Se argumenta aquí, abiertamente, una estrategia; no se predice nada: se proyecta, a partir de los precedentes que este libro ha reunido, lo que cada vía debería afrontar.

16.1 El muro

Antes de examinar las dos vías, hay que medir el obstáculo: la propiedad lucrativa no está guardada por la sola costumbre; está fortificada, en derecho, en tres pisos. Abajo, el bloque de constitucionalidad: la Declaración de 1789 sitúa la propiedad entre los derechos «inviolables y sagrados», y el Consejo Constitucional ha hecho de ella un derecho de valor constitucional, del que no se admite privación alguna sin una indemnización «justa y previa» — es lo que juzgó de las nacionalizaciones de 1982.¹ Encima, el piso convencional: el primer protocolo del Convenio Europeo de Derechos Humanos garantiza «el respeto de los bienes», y la Carta de los Derechos Fundamentales de la Unión Europea consagra la propiedad en su artículo 17. En la cima, los tratados de la Unión: la libre circulación de capitales, que prohíbe en principio detener el dinero en la frontera.

Y la jurisprudencia no es neutral: ya ha fallado contra la salida de la vivienda fuera del mercado. El Tribunal de Estrasburgo condenó, como una violación del derecho del arrendador, el alquiler protegido que Yugoslavia había instituido (este libro lo señaló en el capítulo 12) y, del mismo modo, el control de alquileres polaco.² Pero — y el matiz lo decide todo — el mismo Tribunal validó la reducción legal de los alquileres austriaca, como una reglamentación proporcionada del uso.³ La línea que el Tribunal traza es, palabra por palabra, la que todo este libro ha trazado: un alquiler que cubre el coste se tolera; un alquiler que cae por debajo del coste, y confisca, se censura. El propio derecho vigila el umbral entre el coste y el tributo — se verá que es sobre ese hilo donde se juega la segunda vía.

Detrás del derecho, por último, la fuerza material. La fuga de capitales, que sanciona en pocos días a todo gobierno que inquiete a la propiedad; el mercado de bonos, que encarece la deuda del Estado recalcitrante; los instrumentos de coerción de la Unión — procedimientos de infracción, mecanismo del artículo 7, y el arma monetaria, el Banco Central cortando la liquidez, como lo experimentó Grecia en 2015 —; y la disposición natural de los dominantes a recurrir a la violencia abierta cuando lo demás ha fracasado. La transición debe situarse, pues, en una relación de fuerzas de la que el derecho no es más que la transposición jurídica. Las dos vías se distinguen por la manera en que la afrontan.

16.2 La vía revolucionaria: el decreto

La primera vía socializa de un golpe, por decreto: comunaliza el suelo, convierte la ocupación en títulos de uso, abole la propiedad lucrativa — el programa de los dos capítulos precedentes, promulgado de una vez. Es el gesto de la Unión Soviética en 1918, de Cuba en 1960, de Libia en 1978; pero libre de lo que las perdió. Nada de kommunalka: el decreto socializa el título, no el reparto de las viviendas; el hogar es inviolable desde el primer día, y a nadie se le instala un extraño entre sus paredes. El mantenimiento se financia de entrada con la cuota, la asignación se devuelve a las comisiones elegidas por sorteo: el decreto no abole así más que la renta, y garantiza el uso desde el primer momento.

Pero el conflicto es frontal, e inmediato. Con el orden jurídico europeo, primero. No porque socializar esté prohibido en sí: los jueces admiten la nacionalización en interés general (el Tribunal de Estrasburgo como el Consejo Constitucional), pero a un precio, la indemnización, justa y previa.⁴ Lo que el decreto rechaza es ese precio: abolir la propiedad lucrativa sin rescate es la privación sin indemnización, frontalmente censurada por el Protocolo 1 y por el artículo 17 de la Carta — el Tribunal de Estrasburgo condenaría, y la Unión replicaría. La vía del decreto no puede recorrerse, pues, mientras se siga vinculado por esos tratados: supone denunciar el Convenio y romper con la Unión. La introducción lo había presentido — «la revisión constitucional no bastaría; habría que llevarla también al nivel convencional». La consecuencia es neta: no se socializa el suelo conservando los tratados que sacralizan el tributo, y el decreto es, por tanto, en sí mismo, una ruptura con el orden jurídico europeo.

Con el mundo capitalista, después. La fuga de capitales es instantánea y masiva: los tenedores desplazan sus activos en cuanto el decreto se vuelve previsible. La moneda cae; el Estado debe instituir el control de cambios (en violación de la libre circulación de capitales) y tomar los bancos, por la misma razón que le hace tomar el suelo: una semisocialización que deja libres a las finanzas es derrotada por las finanzas. Vienen las represalias comerciales, quizá el embargo — Cuba cargó sesenta años con ese fardo. La vía se inclina hacia la autarquía, o hacia la alianza con lo que, en el mundo, no es el mercado.

Y en el interior, la contrarrevolución. Los dominantes no ceden: 1934 en Viena, 1973 en Chile, 1871 en París lo dicen de sobra. El decreto debe ser defendido, y ese es el sentido preciso, despojado de sus leyendas, de lo que la tradición llama dictadura del proletariado: no una tiranía, sino la defensa del nuevo orden contra quienes querrían derribarlo por la fuerza.

¿Qué produciría, entonces, una socialización de la vivienda tal como el capítulo precedente la ha descrito? Una ventaja decisiva, primero: la privatización que deshizo a la Unión Soviética, a Yugoslavia y a Cuba es aquí estructuralmente imposible — el título de uso inalienable no se vende —, de modo que el decreto es la única vía que cierra de entrada la ventana del reflujo. Una dificultad pesada, después, la de la construcción: el capital privado de la construcción huye; hace falta que las comunas, el Estado, las cooperativas ocupen enseguida su lugar — la construcción municipal vienesa llevada a la escala de un país, las jrushchovki soviéticas levantadas por millones — so pena de reencontrar la penuria crónica que fue la llaga de la URSS. El peligro del decreto no es el reparto forzoso, que la forma prohíbe; es el vacío de construcción y de mantenimiento, si el Estado no colma en el acto el lugar del capital huido.

Pero ese mismo vacío, la naturaleza del objeto lo hace franqueable, y es el argumento más fuerte de la vía por decreto: a diferencia del capital, que se expatría, el suelo no puede huir, y el decreto embarga precisamente lo que no puede desplazarse — no se lleva uno una hectárea a Luxemburgo. Lo que huye no es el suelo, es el crédito financiero sobre el suelo; y el decreto, al socializar el inmueble en sentido propio (lo que no se mueve), captura la única forma de riqueza que la huelga de capitales no puede sustraer.

La vía del decreto es, pues, rápida, irreversible (sin reflujo posible), y se apodera de lo inexpatriable; pero significa la ruptura abierta con el orden europeo y el mundo capitalista, la fuga de capitales, el embargo, la contrarrevolución, y la necesidad de defender por la fuerza lo que se ha instituido por el derecho. Es la vía que designaba la tesis de la introducción.

16.3 La vía reformista: el baremo vienés

La segunda vía no decreta la abolición: la obtiene por un rodeo. Un gobierno socialdemócrata de transición pone tope a los alquileres (el baremo) y deja actuar el mecanismo que el capítulo 4 estableció: el precio del suelo no es más que renta capitalizada. Una vez el alquiler bajo tope, la renta esperada se desvanece; con ella se evapora el «capital» que era el precio del suelo; el suelo ya no vale nada, y la colectividad lo adquiere por casi nada, y luego construye y socializa. Es el método de Viena, que el capítulo 12 describió: la congelación de los alquileres — ¡una ley federal conservadora! — hundió el valor de los terrenos, y la ciudad compró la cuarta parte de la Gran Viena a la séptima o la décima parte de los precios de antes de la guerra. La vía reformista no expropia; reglamenta el alquiler (una potestad reconocida) y deja que el valor se disuelva por sí solo, antes de adquirir a precio vil el suelo así depreciado.

Esta vía trabaja, pues, dentro del orden propietario para vaciarlo — ninguna expropiación sin indemnización, «solamente» una reglamentación del alquiler. Por eso puede franquear el filtro jurídico — pero hasta un punto, y ese punto es exactamente el umbral que el derecho vigila. Un tope que cubre el coste se valida. Un tope por debajo del coste, confiscatorio, se censura. El tope reformista debe fijarse, pues, en el coste del edificio — cubriendo las cargas reales del propietario, el mantenimiento, la gestión, pero suprimiendo la renta, el ingreso del suelo. Y es, palabra por palabra, la cuota del capítulo 15: el alquiler al coste. La supervivencia jurídica de la vía reformista depende de que su tope sea el alquiler-al-coste que el libro quiere de todos modos; puede alegar, ante el Consejo Constitucional y ante Estrasburgo, que reglamenta (el coste) y no priva (no siendo la renta un bien protegido, sino un tributo). Y a ese alegato el derecho le da más asidero de lo que se creería.

Porque ese umbral (el coste) es precisamente el blanco al que el libro apunta. Un tope que hunde la renta sin bajar del coste se valida: el Tribunal de Estrasburgo lo dijo de la reducción austriaca, el Consejo Constitucional de la limitación francesa.⁵ El derecho convencional dibuja así, sin saberlo, el blanco de la reforma: abolir la renta hasta el coste, no por debajo. Queda un margen estrecho, y es la verdadera cuerda floja: Estrasburgo no exige el coste desnudo, sino el coste más un «beneficio decente» — un residuo de renta que garantiza al arrendador.⁶ Para no restablecerlo por la vía de la indemnización, la colectividad debe recomprar el título residual a su valor hundido (al coste), una vez extinguido el valor especulativo: una indemnización parcial, que los jueces admiten (James, Lithgow), con tal de que no sea irrisoria. El muro de la vía reformista no es, pues, en el fondo, jurídico — el derecho le deja el paso estrecho del coste —; está en otra parte.

Y la Unión, y el mercado. El franco, el mercado de bonos, la fuga de capitales — es el precedente de 1981-1983: un gobierno de izquierda, tras haber asustado al capital, afronta la fuga, la crisis de la moneda, la coerción monetaria europea, y el «giro del rigor», el retroceso forzado.⁷ La Grecia de 2015 mostró su forma más cruda: el Banco Central Europeo corta la liquidez, y el gobierno de izquierda capitula en pocos días.⁸ La vía reformista está expuesta al arma monetaria precisamente porque permanece en el orden que la maneja.

Queda, por último, el peligro más mortal, el reflujo: si Viena triunfa no es por haber puesto el tope, es por haber corrido — por haber convertido el valor hundido en propiedad socializada, comprando el suelo y construyendo, antes de que el reflujo se organizara. Un gobierno que se contenta con el tope sin adquirir deja el valor derrumbado, pero el título privado; y el gobierno de derecha siguiente sube los topes, el valor rebota, los dominantes lo recobran todo: el tope sin adquisición no habrá sido más que un préstamo concedido a la contrarreforma futura. Y la propia carrera de Viena no salvó su proyecto político: la artillería llegó en 1934. La institución sobrevivió (el capítulo 12 lo dijo), pero solamente porque el suelo ya había sido comprado y edificado. La lección es exacta: la vía reformista solo vale si transforma el valor hundido en propiedad socializada más deprisa de lo que el reflujo se forma — y, aun entonces, no escapa a la artillería; solo se asegura de que lo que la artillería no puede recuperar, el parque socializado ya construido, le sobrevivirá.

Esta vía no es una reliquia de los años 1920: en el momento en que este libro se termina, dos metrópolis del corazón capitalista la reeditan ante nuestros ojos. En Nueva York, un alcalde elegido en el otoño de 2025 con la consigna de la congelación de los alquileres («freeze the rent») controla el órgano que los fija: el consejo de alquileres, cuyos nueve miembros nombra él, votó en junio de 2026 la congelación pura y simple (por un año y, hecho sin precedentes, por dos años) del alquiler de en torno a un millón de viviendas «estabilizadas», más de cuatro de cada diez viviendas de alquiler de la ciudad.⁹ Y el mecanismo que Viena había revelado se observa allí en tiempo real: desde que una ley de 2019 endureció la estabilización, el valor de los inmuebles afectados se ha fundido en torno a un 40 % — el «capital» se evapora en cuanto la renta deja de crecer.¹⁰ En Berlín, la otra mitad del camino: los electores votaron ya en 2021, con un 59 %, la socialización de los parques de los grandes arrendadores (unas 240 000 viviendas), mandato que quedó en letra muerta; el tope de alquileres intentado por la ciudad había sido, por su parte, anulado por el Tribunal Constitucional Federal, por falta de competencia del Land. Pero la socialización depende, en cambio, de la Ley Fundamental (artículo 15), de competencia del Land; sobre su puesta en práctica se juega la campaña de la elección berlinesa del otoño de 2026, estando en preparación un segundo referéndum, vinculante esta vez.¹¹ El tope por un lado, la socialización por el otro: cada una de las dos ciudades sostiene una mitad de la carrera vienesa — Nueva York congela los alquileres sin adquirir el parque, Berlín quiere adquirir el parque sin haber podido congelar los alquileres —, y nada dice todavía que una u otra sepa correrla entera.

La vía reformista es, pues, gradual, jurídicamente más fina, menos violenta al principio; pero es una carrera contra el reflujo y el contraataque jurídico, expuesta al arma monetaria, y que, llevada a su término — socializar de verdad —, encuentra el mismo muro que el decreto: cuando los dominantes ven adónde conduce el tope, resisten con la misma fuerza. O bien se detiene a medio camino y es derrotada — Mitterrand, Grecia —; o bien llega hasta el final y la artillería viene — Viena —: por eso el método vienés debe entenderse como una táctica de la transición, no como una escapatoria que dispensara de ella.

16.4 La contraprueba: Atenas y Lisboa

La vía reformista descansa por entero en un mecanismo — el hundimiento del valor del suelo — que podría creerse excepcional, casi inhallable fuera del laboratorio vienés. No lo es. Las crisis del capital lo producen por sí solas, periódicamente; y la década de 2010 acaba de administrar, sobre dos capitales europeas, la lección de lo que ocurre cuando no se aprovecha la ocasión: la ventana vienesa se abrió allí de par en par, pero los poderes públicos no se precipitaron por ella.

En Atenas, la crisis hizo lo que la congelación vienesa había hecho. Entre el tercer trimestre de 2008 y el tercer trimestre de 2017, el índice de precios de los apartamentos del Banco de Grecia pierde un 42,4 %.¹² Una cuarta parte del producto interior se había esfumado, y el salario mínimo había sido rebajado un 22 % por el segundo memorándum (Lapavitsas 2019). A los precios de 2017, la ventana estaba abierta: el suelo de Atenas costaba la mitad que en 2008, en una ciudad donde la necesidad de habitar, por su parte, no había disminuido. Pero los memorandos que habían organizado esa deflación ordenaban lo contrario de la adquisición pública: mandaban vender. El fondo de privatización exigido por los acreedores cedió así, en 2016, las 620 hectáreas del antiguo aeropuerto de Hellinikon — uno de los mayores terrenos edificables de Europa, cuya venta reclamaba la troika desde 2010 — a un grupo privado, por 915 millones de euros, «tres veces menos que su valor real» según las estimaciones recogidas por la prensa (Garcia 2018).

¿Quién compró, entonces, en el punto más bajo? No los habitantes, cuyos ingresos acababan de ser recortados, sino el capital más líquido — y el propio Estado lo invitó a ello. A partir de 2013, un «visado dorado» ofrece un permiso de residencia europeo a cambio de 250 000 euros de inmobiliario; cerca de 80 000 permisos están hoy en vigor, y el gobierno, al elevar desde entonces el umbral a 800 000 euros en las zonas tensionadas «para combatir la crisis de la vivienda», ha medido él mismo el efecto que le atribuye (Ministère grec des Migrations et de l’Asile 2025). Los créditos dudosos de los bancos, respaldados por las viviendas de los hogares insolventes, fueron titulizados y confiados a cuatro sociedades de recobro, con capital de fondos extranjeros, que gestionan nueve décimas partes de ellos — del orden de 70 000 millones de euros (Fonds monétaire international 2022) —; ya en septiembre de 2020, más de 55 000 viviendas habían pasado o estaban programadas para las subastas electrónicas (Sideris 2020). El piso turístico hizo el resto, hasta el punto de que el Estado tuvo que congelar, en 2025, todo nuevo registro en los distritos centrales de Atenas. El resultado cabe en dos curvas que se cruzan: desde el mínimo, el índice de precios ha recuperado un 90 %, el pico de 2008 está superado desde finales de 2024 — mientras que los salarios reales siguen por debajo de su nivel de 2010. Grecia exhibe hoy la tasa de sobrecarga de vivienda más alta de la Unión: el 28,9 % de los hogares dedica a ella más del 40 % de sus ingresos, frente al 18,1 % antes de la crisis (Eurostat 2025a). El hundimiento no abolió la renta; la hizo cambiar de manos y de escala — del arrendador ateniense al fondo global.

En Lisboa, la restauración ni siquiera se dejó al azar: fue escrita. El memorándum que la troika hizo firmar a Portugal el 17 de mayo de 2011, como contrapartida de su préstamo, incluye una sección entera sobre el mercado de la vivienda, que ordena la salida del control de alquileres y el desahucio rápido.¹³ La ley de 2012 ejecuta el encargo — descongelación de los contratos antiguos, ventanilla nacional de desahucio (République portugaise 2012) — mientras, como en Atenas, el Estado invita al capital mundial: un visado dorado (12 718 permisos de residencia vendidos en diez años, 6 450 millones de euros de inmobiliario (Serviço de Estrangeiros e Fronteiras 2023)), un régimen fiscal de excepción para rentistas extranjeros, un registro simplificado del piso turístico. El resultado supera al de Atenas: el índice nacional de precios gana un 135,7 % entre 2015 y 2024 (Eurostat 2025b), y el instituto estadístico portugués consigna una cifra que vale por una demostración: en la Gran Lisboa, el comprador domiciliado en el extranjero paga un 65 % más que el residente (Instituto Nacional de Estatística 2025). El precio del suelo lisboeta ya no lo fija el uso de quienes viven en él, sino la demanda mundial de inversión — el valor de emplazamiento en estado puro, desprendido del último vínculo con la necesidad. Y cuando, en 2023, un gobierno intentó cerrar la espita — fin del visado dorado inmobiliario, congelación de los pisos turísticos, alquiler forzoso de las viviendas vacías —, la ley fue desmontada al año siguiente por la mayoría que le sucedió (République portugaise 2023): el reflujo, otra vez, y sin que siquiera se hubiera construido entretanto un parque socializado.

De esta contraprueba, la transición debe retener tres cosas. Primero, que las ventanas no faltarán: el hundimiento de los valores del suelo no es un artificio de baremo, es un producto periódico de las crisis del capital, y se reproducirá. Después, que el valor hundido no tiene bando: la ocasión que Viena aprovechó para sus habitantes, Atenas y Lisboa la dejaron a los capitales más líquidos, y el tributo se reconstituyó, más intenso y más concentrado que antes de la crisis — la colectividad que no compra en el punto más bajo lo deja, de hecho, comprar a otros. Por último, que el muro descrito en la apertura de este capítulo no se limita a defender: ataca. El mismo orden que cortó la liquidez de Atenas en el verano de 2015 había escrito en Lisboa, cuatro años antes y negro sobre blanco, el desmantelamiento del control de alquileres. Frente a él, la abstención no es una posición de repliegue: es una de las dos salidas, aquella en la que el suelo cambia de manos hacia arriba. Armado de esta contraprueba hay que comparar, para terminar, las dos vías.

El mismo umbral

Las dos vías difieren por el tempo y por la forma, no por el muro que encuentran. Y ese muro, se ha visto, no es primero jurídico. El derecho deja un paso: admite la socialización con tal de que indemnice, y acota el tope en el coste — que es el blanco mismo de la reforma. El decreto, al negarse a pagar, elige la ruptura; el baremo, porque paga en moneda hundida, consigue pasar. Lo que detiene la transición no es, pues, la coraza de papel, sino la fuerza que esta recubre: la fuga de capitales, el arma monetaria, el reflujo, y la artillería cuando lo demás ha fracasado. La diferencia entre las dos vías no está entre la legalidad y la ilegalidad, ni entre la paz y la violencia: está entre la ruptura confesada (el decreto, que rechaza el precio y el orden europeo de un golpe) y la ruptura diferida (el baremo, que paga, temporiza, y no afronta la fuerza más que en el momento en que esta juzga, como en 1934, que el suelo se le escapa). Los tratados que hacen de la propiedad lucrativa un derecho «inviolable y sagrado» no son, en último análisis, más que la forma jurídica de esa fuerza: se la puede rodear por el derecho, no se la evita en los hechos.

La tesis de la introducción queda así confirmada, y precisada: por las urnas o no, en todos los casos de manera revolucionaria, porque jamás los dominantes ceden su poder sin recurrir a la violencia. La vía reformista no es una alternativa a la revolución: es una táctica de ella — o un reformismo que se detiene a medio camino y al que se derriba. La variable decisiva no es el método, sino la relación de fuerzas: la transición se sostendrá si sabe defenderse contra el reflujo y la contrarrevolución, y tomar, y luego conservar, la única riqueza que no puede huir — el suelo.

Aquí se detiene este libro, como debe. Ha mostrado que la renta es contingente (partes I y II), la ha medido (parte III), ha mostrado cómo abolirla y propuesto cómo asignar el suelo de otro modo (parte IV), y ha nombrado el umbral de fuerza que toda transición debe franquear. Lo que no puede hacer es franquearlo: esa no es obra de la teoría, sino de un movimiento, de una relación de fuerzas que el análisis ilumina sin crearla.

Recuérdese, para terminar, aquello con lo que este libro se abrió: novecientas veintinueve personas muertas «sin hogar», y una madre desahuciada para que un título rindiera su ingreso. El régimen que se ha descrito las habría salvado — no por caridad, sino aboliendo el tributo que las mató. Que sea instituido ya no es una cuestión de teoría; es una cuestión de fuerza. Una relación de fuerzas se construye, pacientemente, como las casas. Es el trabajo de los ciudadanos, de las organizaciones políticas, de los sindicatos y de las asociaciones que ya trabajan en ello.

La vivienda al habitante, el taller al trabajador, la tierra al campesino.