— Traducción por IA — Claude Fable 5 (Anthropic)

Introducción

Al menos 929 personas «sin hogar» murieron en Francia en 2025; la más joven era un bebé de once días, hallado muerto en Bron, en la periferia de Lyon.¹ Al día siguiente de la publicación de ese recuento, en la red social X, el exministro de Vivienda Guillaume Kasbarian, autor de una ley de 2023 que facilita los desahucios de inquilinos², respondía a quienes califican su ley de «odiosa»: «La ley Kasbarian […] protege un derecho fundamental: la propiedad privada. LO ASUMO.»³

Lo más notable de esta declaración inhumana es que es jurídicamente exacta. La Declaración Universal de los Derechos Humanos garantiza la propiedad en su artículo 17; la Declaración de los Derechos del Hombre y del Ciudadano de 1789 la sitúa, en su artículo 2, entre los «derechos naturales e imprescriptibles del hombre», y la proclama, en su artículo 17, «derecho inviolable y sagrado».⁴ Una y otra se guardan, sin embargo, de definir propiamente qué es la propiedad — qué cubre, hasta dónde se extiende, qué distingue el goce de un bien del derecho a exigir de él un ingreso — y de subordinarla a cosa alguna, ni siquiera a la existencia del prójimo, como lo pedía Robespierre ante la Convención el 24 de abril de 1793.⁵ Así, en derecho, el exministro tiene razón. Un arrendador dispone de un bien del que puede extraer un ingreso (y a menudo, obliga la competencia, extraer un ingreso máximo); una madre no puede pagar el alquiler; es desahuciada — sería ilegal que se quedara, puesto que su presencia violaría el derecho del propietario a extraer ingreso de su bien; su bebé muere. La vida de un bebé no vale gran cosa frente a un «derecho inviolable y sagrado»: consecuencia enojosa, pero el derecho queda a salvo.

Este libro propone dejar de aceptarlo — y, entre otras consecuencias, enmendar la Declaración de 1789, por tanto el bloque de constitucionalidad, y los textos europeos que le hacen eco⁶, precisando que lo que es «inviolable y sagrado» es la propiedad de uso: la que garantiza a cada cual el lugar de su existencia — la vivienda que habita, el taller donde trabaja —, no la que permite exigir un ingreso de la existencia de los demás.

El problema político más antiguo

La propuesta es desmesurada. Tocar la propiedad lucrativa, garantizar la propiedad de uso, es propiamente revolucionario. Sobre la producción y la clase obrera la literatura es pletórica, de Marx a Friot, y no volveremos sobre ella: este libro trata de la vivienda y, más ampliamente, de todo lo que deriva del suelo. Ahora bien, la propiedad del suelo y sus correlatos — arrendamiento, arriendo rústico — están tan arraigados en la sociedad que los dirigentes conservadores hacen de ellos un argumento de campaña, que los reformadores ceden ante ellos y que buena parte de los propios revolucionarios apenas los cuestiona, o lo hace mal. Sarkozy quería una «Francia de propietarios»⁷ y Hollande, a la izquierda, topaba los alquileres⁸ — el uno subvencionando el acceso a la propiedad, el otro poniendo techo al alquiler, pero ni el uno ni el otro cuestionando el tributo mismo. Del lado de Sarkozy y de Kasbarian se invocan los derechos humanos y la necesidad de la propiedad, opuesta a las extremas y totalmente indeseables viviendas comunitarias. Del lado revolucionario se temen los regímenes arbitrarios de asignación (los de Yugoslavia), sin ver, las más de las veces, que la asignación por el dinero es también un arbitrio, y de una violencia extrema. La cuestión de la vivienda parece con ello políticamente paralizada: ayudas a la compra por un lado, construcción de vivienda social por el otro, en el mejor de los casos el combate por el derecho a la vivienda oponible — pero nada que cuestione las nociones mismas.

Por eso este libro comienza mostrando que esas nociones, esas instituciones, no son eternas, sino fechadas; no naturales, sino instituidas; y lo que fue instituido puede ser reinstituido de otro modo. Para verlo hay que ampliar el foco y reconducir el suceso a la cuestión que encierra. Detrás del arrendador, de la madre y del juez hay una cuestión que toda sociedad sedentaria, sin excepción, debe zanjar: ¿quién tiene derecho a estar dónde? Toda actividad humana está situada — hace falta un lugar para dormir, para trabajar, para criar a los hijos, para estar en el propio hogar — y el espacio útil es finito, no reproducible: no se fabrica un centro urbano ni un campo fértil suplementarios. Algo tiene que decidir, pues, quién ocupa qué. Ese algo — costumbre, estatuto, fuerza, precio, deliberación — es un régimen de asignación del suelo; y la elección de ese régimen es uno de los actos políticos fundamentales de una sociedad, aun cuando nunca lo formule.

Esta cuestión es uno de los problemas políticos más antiguos de las sociedades sedentarias. Desde finales del iv milenio antes de nuestra era, en Uruk, primera gran concentración urbana de la historia, el suelo situado se convierte en un recurso disputado, y nacen instituciones para asignarlo — el templo, luego el palacio, que asignan los campos, distribuyen las raciones, registran las tenencias; la propia escritura aparece allí, no para cantar sino para contar, y sus tablillas más antiguas son cuentas de tierras y de raciones. Más de un milenio después, el Código de Hammurabi regula ya el arrendamiento y la aparcería — y hasta se ha restituido en él una cláusula que sanciona al arrendador que desahucia a su inquilino antes del término.⁹ La competencia por el suelo no nació, pues, con el capitalismo, ni la renta con el mercado. Lo que el capitalismo hizo es otra cosa, lo que hizo en todas partes: tomó un fenómeno de historia larga (el peaje cobrado sobre el acceso al suelo), lo sometió íntegramente al precio, hizo el título cesible y la exacción maximizable, y lo llevó así a su intensidad máxima.

Esta historia larga exige una precaución, válida en cada etapa del recorrido: de ella no se extraerá más que una sola cosa, la contingencia del régimen actual. La asignación por el precio es el último llegado de los regímenes de asignación, por mucho tiempo marginal; es una opción de organización, no una ley de la naturaleza. No se extraerá jamás la deseabilidad de los regímenes anteriores — la asignación de Uruk era sacerdotal y servil, la del feudo una jerarquía de dependencias; ninguno sirve de modelo. Que la asignación del suelo pueda ser otra, la historia lo prueba; que deba ser democrática no se prueba por la historia, sino que se argumenta políticamente, y a ello está consagrada la última parte de este libro.

La tesis

La tesis cabe en dos proposiciones, una analítica, la otra política.

La primera: el suelo no produce, condiciona; la renta es el peaje cobrado sobre ese condicionamiento. El suelo no participa en ningún proceso de producción — ni el campo que lleva el trigo ni el terreno que lleva el edificio añaden valor a lo que en ellos se hace: son su condición. Quien detenta esa condición tiene una puerta, y lo que exige por abrirla — arriendo, alquiler, precio del metro cuadrado — no remunera servicio alguno: es un tributo. De ahí una línea divisoria que atraviesa la sociedad de otro modo que como dicen las nomenclaturas: de un lado el usuario, que debe acceder a un lugar para satisfacer una necesidad no negociable — alojarse, trabajar —; del otro el rentista, que extrae ingreso de la detentación del lugar. El habitante y el trabajador son los dos rostros del usuario que este libro trata; el campesino, que debe acceder a la tierra para producir el alimento, es el tercero, pero no lo trataremos aquí.

La segunda: este tributo no es una fatalidad, sino el producto de un régimen de asignación particular, históricamente fechado y políticamente reemplazable. En Francia, hoy, asciende a unos 162 000 millones de euros al año — 126 000 para la vivienda, 36 000 para la actividad económica, repercutidos en los precios —, es decir, cerca del 6 % del producto interior bruto, del orden de 329 euros al mes por hogar fiscal, casi dos veces la recaudación del impuesto sobre la renta de las personas: una suma comparable al primer impuesto directo del país, cobrada fuera de todo voto y sin contrapartida productiva, por el solo hecho de ocupar un lugar.¹⁰ A ese régimen este libro opone una alternativa: la asignación democrática del suelo (de la que se sostendrá que el comunismo, llevado a su término, es la forma acabada), fundada no en la colectivización de las existencias sino en la propiedad de uso: porque una vivienda no es un bien repartible como una máquina o acciones de empresa; es un hogar propio, el lugar inviolable de una existencia. Sin ser el hogar caro a los proudhonianos y denostado por Engels¹¹, además de ser un lugar funcional de abrigo, de confort y de higiene, es un lugar de soberanía, un lugar de recuerdos y un lugar de porvenir. Allí se conocen los amores y allí crecen los hijos. Es, pues, un tipo de propiedad muy particular, que merece ser tratado especialmente. Ese es el trayecto que anuncia el título: del tributo al comunismo — del tributo del suelo a la asignación democrática del suelo.

El método

El método viene, ante todo, de Lenin y del socialismo científico. En los Cuadernos sobre la cuestión agraria, la estadística no es un ornamento: es el instrumento de la demostración y el arma de la crítica, porque es intersubjetivamente controlable¹² — se toman los datos que la economía burguesa produce y se los vuelve contra las categorías que los organizan.¹³ Pero Lenin no basta. El espacio construido contemporáneo — la ciudad como producto social, la vivienda como relación de clase vivida, el Estado como garante del orden propietario — exige el concurso de la sociología urbana y de la antropología económica. Por último, y es la regla más constante del libro, el argumento empírico (lo que la historia y las cifras establecen) se distingue en todas partes del argumento normativo (lo que es deseable): el primero se prueba, el segundo se defiende, y nos esforzamos por no confundir jamás el uno con el otro.

La arquitectura del libro

El recorrido va del concepto a la medición, y de la medición al proyecto.

La primera parte (capítulos 1 a 5) funda la teoría. Plantea el núcleo — el suelo no produce, condiciona — antes de todo recurso a Marx (capítulo 1); despliega la tipología de larga duración de los regímenes de asignación, del templo de Uruk a los cercamientos (capítulo 2); relee a Marx no como teórico del origen sino como analista de la forma acabada de la renta (capítulo 3); transpone esas leyes de la tierra al espacio construido, donde la fertilidad se vuelve localización — sistema de accesibilidades producido por todos, captado privativamente (capítulo 4); y extrae de ello los sujetos de la cuestión, el usuario y el rentista (capítulo 5).

La segunda parte (capítulos 6 a 8) es la más directamente leninista. La contabilidad nacional no sabe decir de una casa más que su precio (es una persona mayor); al registrar el alquiler — real o imputado — como la producción de un «servicio de vivienda», inscribe el tributo en el producto interior bruto como una riqueza creada y lo hace desaparecer como exacción. Se desmonta pieza a pieza esa maquinaria (capítulos 6 y 7), antes de confrontar con sus propios datos a los teóricos que dan a la renta sus cartas de nobleza (capítulo 8).

La tercera parte (capítulos 9 a 11) mide. Renta residencial (capítulo 9), renta de actividad (capítulo 10), luego la suma y la ley general que de ellas se desprende (capítulo 11): unos 162 000 millones de euros al año, antes minorados que mayorados, obedeciendo a una ley única — la captación de un ingreso de monopolio sobre el acceso a un suelo que nadie ha producido y cuyo valor solo la sociedad entera aumenta.

La cuarta parte deja la medición por el proyecto: asignar el suelo de otro modo. Comienza por el inventario crítico de las tentativas pasadas de sacar la vivienda del mercado — y de sus fracasos, que fueron a menudo fracasos del hogar propio: no se colectiviza un domicilio como una fábrica. Funda después el vuelco: la propiedad de uso, las instituciones capaces de sostenerla y las vías de la transición. La demostración cambia allí explícitamente de naturaleza: ya no establece lo que es, argumenta lo que debe ser.

Este orden es el de la demostración; no es un orden de lectura obligado. Las partes se sostienen lo bastante como para leerse en desorden: se puede comenzar por la medición (parte III) o por el proyecto (parte IV), saltarse la crítica de las nomenclaturas si la contabilidad repele, volver más tarde a los fundamentos. Las remisiones internas indicarán siempre dónde encontrar el eslabón que falta.

Hay una cuestión voluntariamente eludida en este libro: la cuestión agraria.¹⁴ Trata del habitante y, en menor medida, del trabajador; no trata del campesino. No porque este escape a la cuestión; al contrario, realiza su forma más enmarañada: a la renta del suelo se añaden, para él, la dependencia tecnológica aguas arriba, el estrangulamiento financiero, la captura, aguas abajo, por la transformación y la distribución, y la puesta en competencia con espacios de normas inferiores; esa maraña exigiría un libro entero, no un capítulo. La cuestión es de una importancia extrema (el calentamiento climático, que hace de la tierra un recurso cada año más disputado, no dejará de agravarla), pero se nos escapa; deberá ser tratada por otros.

Al término del recorrido, la declaración con la que este libro se abre aparecerá como lo que es. El exministro no enunciaba una evidencia; profesaba la fe de un régimen de asignación particular — el último llegado, el más intenso, el único que remite íntegramente al precio la decisión de quién tiene derecho a estar dónde. Entre el ingreso del arrendador y la existencia del habitante, ese régimen eligió, y su derecho con él. Esa elección puede rehacerse en sentido inverso, de igual modo que puede abolirse la relación de clase entre capitalistas y proletarios: por las urnas o no, pero en todo caso mediante una ruptura revolucionaria, porque jamás los dominantes ceden su poder sin recurrir a la violencia. Lo que merece ser tenido por inviolable y sagrado no es el título que permite exigir un peaje sobre la existencia del prójimo: es el hogar propio — aquello mismo de cuya privación murieron 929 personas en 2025. La consigna que resume este vuelco, y que todo el libro se emplea en fundar, cabe en una línea:

La vivienda al habitante, el taller al trabajador, la tierra al campesino.