Introduction

Au moins 929 personnes « sans chez-soi » sont mortes en France en 2025 ; la plus jeune était un nourrisson de onze jours, retrouvé mort à Bron, dans la banlieue de Lyon.¹ Le lendemain de la publication de ce décompte, sur le réseau social X, l’ancien ministre du Logement Guillaume Kasbarian, auteur d’une loi de 2023 qui facilite les expulsions locatives², répondait à ceux qui qualifient sa loi d’« odieuse » : « La loi Kasbarian […] protège un droit fondamental : la propriété privée. JE L’ASSUME. »³

Le plus remarquable de cette déclaration inhumaine est qu’elle est juridiquement exacte. La Déclaration universelle des droits de l’homme garantit la propriété en son article 17 ; la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 la range, en son article 2, parmi les « droits naturels et imprescriptibles de l’homme », et la proclame, en son article 17, « droit inviolable et sacré ».⁴ L’une et l’autre se gardent pourtant de définir proprement ce qu’est la propriété — ce qu’elle couvre, jusqu’où elle s’étend, ce qui distingue la jouissance d’un bien du droit d’en exiger un revenu — et de la subordonner à quoi que ce soit, pas même à l’existence d’autrui, comme le demandait Robespierre devant la Convention le 24 avril 1793.⁵ Ainsi, en droit, l’ancien ministre a raison. Un bailleur dispose d’un bien dont il peut tirer un revenu (et souvent, concurrence oblige, tirer un revenu maximal) ; une mère ne peut pas payer le loyer ; elle est expulsée — il serait illégal qu’elle reste, puisque sa présence violerait le droit du propriétaire à tirer revenu de son bien ; son nourrisson meurt. La vie d’un nourrisson ne vaut pas grand-chose contre un « droit inviolable et sacré » : conséquence fâcheuse, mais le droit est sauf.

Ce livre propose de ne plus l’accepter — et, entre autres conséquences, d’amender la Déclaration de 1789, donc le bloc de constitutionnalité, et les textes européens qui lui font écho⁶, en précisant que ce qui est « inviolable et sacré », c’est la propriété d’usage : celle qui garantit à chacun le lieu de son existence — le logement qu’il habite, l’atelier où il travaille —, non celle qui permet d’exiger un revenu de l’existence des autres.

Le plus vieux problème politique

La proposition est démesurée. Toucher à la propriété lucrative, garantir la propriété d’usage, est proprement révolutionnaire. Sur la production et la classe ouvrière, la littérature est pléthorique, de Marx à Friot, et nous n’y reviendrons pas : ce livre porte sur le logement, et plus largement sur tout ce qui dérive du foncier. Or la propriété foncière et ses corrélats — bail, fermage — sont si bien ancrés dans la société que les responsables conservateurs en font un argument de campagne, que les réformateurs y cèdent, et que nombre de révolutionnaires eux-mêmes ne les remettent guère en question, ou le font mal. Sarkozy voulait une « France de propriétaires »⁷ et Hollande, à gauche, encadrait les loyers⁸ — l’un subventionnant l’accès à la propriété, l’autre plafonnant le loyer, mais ni l’un ni l’autre ne remettant en cause le tribut lui-même. Du côté de Sarkozy et de Kasbarian, on invoque les droits de l’homme et la nécessité de la propriété, opposée aux extrêmes et totalement indésirables logements communautaires. Du côté révolutionnaire, on redoute les régimes arbitraires d’allocation (ceux de la Yougoslavie), sans voir le plus souvent que l’allocation par l’argent est, elle aussi, un arbitraire, et d’une violence extrême. La question du logement en paraît politiquement paralysée : aides à l’acquisition d’un côté, construction de logements sociaux de l’autre, au mieux le combat pour le droit au logement opposable — mais rien qui remette en cause les notions mêmes.

C’est pourquoi ce livre commence par montrer que ces notions, ces institutions, ne sont pas éternelles, mais datées ; non pas naturelles, mais instituées ; et ce qui a été institué peut être réinstitué autrement. Pour le voir, il faut élargir la focale, et reconduire le fait divers à la question qu’il enferme. Derrière le bailleur, la mère et le juge, il y a une question que toute société sédentaire, sans exception, doit trancher : qui a le droit d’être où ? Toute activité humaine est située — il faut un lieu pour dormir, pour travailler, pour élever les enfants, pour être chez soi — et l’espace utile est fini, non reproductible : on ne fabrique pas de centre-ville ni de champ fertile supplémentaire. Il faut donc bien que quelque chose décide qui occupe quoi. Ce quelque chose — coutume, statut, force, prix, délibération — est un régime d’allocation du sol ; et le choix de ce régime est l’un des actes politiques fondamentaux d’une société, quand bien même elle ne le formule jamais.

Cette question est un des plus vieux problèmes politiques des sociétés sédentaires. Dès la fin du iv^e millénaire avant notre ère, à Uruk, première grande concentration urbaine de l’histoire, le sol situé devient une ressource disputée, et des institutions naissent pour l’allouer — le temple, puis le palais, qui assignent les champs, distribuent les rations, enregistrent les tenures ; l’écriture elle-même apparaît là, non pour chanter mais pour compter, et ses plus anciennes tablettes sont des comptes de terres et de rations. Plus d’un millénaire après, le Code de Hammurabi règle déjà le bail et le métayage — et l’on y a même restitué une clause sanctionnant le bailleur qui expulse son locataire avant terme.⁹ La concurrence pour le sol n’est donc pas née avec le capitalisme, ni la rente avec le marché. Ce que le capitalisme a fait est autre chose, ce qu’il a fait partout : il a saisi un phénomène d’histoire longue (le péage prélevé sur l’accès au sol), l’a soumis intégralement au prix, a rendu le titre cessible et le prélèvement maximisable, et l’a ainsi porté à son intensité maximale.

Cette histoire longue appelle une précaution, valable à chaque étape du parcours : on n’en tirera qu’une seule chose, la contingence du régime actuel. L’allocation par le prix est le dernier venu des régimes d’allocation, longtemps marginal ; elle est un choix d’organisation, non une loi de nature. On n’en tirera jamais la désirabilité des régimes antérieurs — l’allocation d’Uruk était sacerdotale et servile, celle du fief une hiérarchie de dépendances ; aucun ne fait modèle. Que l’allocation du sol puisse être autre, l’histoire le prouve ; qu’elle doive être démocratique, cela ne se prouve pas par l’histoire mais s’argumente politiquement, et la dernière partie de ce livre y est consacrée.

La thèse

La thèse tient en deux propositions, l’une analytique, l’autre politique.

La première : le sol ne produit pas, il conditionne ; la rente est le péage prélevé sur ce conditionnement. Le sol ne participe d’aucun procès de production — ni le champ qui porte le blé, ni le terrain qui porte l’immeuble n’ajoutent de valeur à ce qui s’y fait : ils en sont la condition. Celui qui détient cette condition tient une porte, et ce qu’il exige pour l’ouvrir — fermage, loyer, prix du mètre carré — ne rémunère aucun service : c’est un tribut. De là une ligne de partage qui traverse la société autrement que ne le disent les nomenclatures : d’un côté l’usager, qui doit accéder à un lieu pour satisfaire un besoin non négociable — se loger, travailler ; de l’autre le rentier, qui tire revenu de la détention du lieu. L’habitant et le travailleur sont les deux visages de l’usager que ce livre traite ; le paysan, qui doit accéder à la terre pour produire la nourriture, en est le troisième, mais nous ne le traiterons pas ici.

La seconde : ce tribut n’est pas une fatalité, mais le produit d’un régime d’allocation particulier, historiquement daté et politiquement remplaçable. En France, aujourd’hui, il s’élève à quelque 162 milliards d’euros par an — 126 pour le logement, 36 pour l’activité économique, répercutés dans les prix —, soit près de 6 % du produit intérieur brut, de l’ordre de 329 euros par mois et par foyer fiscal, près de deux fois le produit de l’impôt sur le revenu : une somme comparable au premier impôt direct du pays, prélevée hors de tout vote et sans contrepartie productive, sur le seul fait d’occuper un lieu.¹⁰ À ce régime, ce livre oppose une alternative : l’allocation démocratique du sol (dont on soutiendra que le communisme, poussé à son terme, est la forme achevée), fondée non sur la collectivisation des existences mais sur la propriété d’usage : car un logement n’est pas un bien partageable comme une machine ou des actions d’entreprise ; il est un chez-soi, le lieu inviolable d’une existence. Sans être le foyer cher aux proudhoniens et décrié par Engels¹¹, en plus d’être un lieu fonctionnel d’abri, de confort et d’hygiène, c’est un lieu de souveraineté, un lieu de souvenirs et un lieu d’avenir. C’est là qu’on connaît ses amours et que grandissent les enfants. C’est donc un type de propriété bien particulier qui mérite d’être traité spécialement. C’est le trajet qu’annonce le titre : du tribut au communisme — du tribut foncier à l’allocation démocratique du sol.

La méthode

La méthode vient d’abord de Lénine et du socialisme scientifique. Dans les Cahiers sur la question agraire, la statistique n’est pas un ornement : elle est l’instrument de la démonstration et l’arme de la critique, parce qu’elle est intersubjectivement contrôlable¹² — on prend les données que l’économie bourgeoise produit, et on les retourne contre les catégories qui les organisent.¹³ Mais Lénine ne suffit pas. L’espace bâti contemporain — la ville comme produit social, le logement comme rapport de classe vécu, l’État comme garant de l’ordre propriétaire — exige le concours de la sociologie urbaine et de l’anthropologie économique. Enfin, et c’est la règle la plus constante du livre, l’argument empirique (ce que l’histoire et les chiffres établissent) est partout distingué de l’argument normatif (ce qui est souhaitable) : le premier se prouve, le second se défend et nous nous efforçons de ne jamais confondre l’un et l’autre.

L’architecture du livre

Le parcours va du concept à la mesure, et de la mesure au projet.

La première partie (chapitres 1 à 5) fonde la théorie. Elle pose le noyau — le sol ne produit pas, il conditionne — avant tout recours à Marx (chapitre 1) ; déplie la typologie de longue durée des régimes d’allocation, du temple d’Uruk aux enclosures (chapitre 2) ; relit Marx non comme théoricien de l’origine mais comme analyste de la forme accomplie de la rente (chapitre 3) ; transpose ces lois de la terre à l’espace bâti, où la fertilité devient localisation — système d’accessibilités produit par tous, capté privativement (chapitre 4) ; et en tire les sujets de la question, l’usager et le rentier (chapitre 5).

La deuxième partie (chapitres 6 à 8) est la plus directement léniniste. La comptabilité nationale ne sait dire d’une maison que son prix (c’est une grande personne) ; en enregistrant le loyer — réel ou imputé — comme la production d’un « service de logement », elle inscrit le tribut au produit intérieur brut comme une richesse créée, et le fait disparaître comme prélèvement. On démonte pièce à pièce cette machinerie (chapitres 6 et 7), avant de confronter à leurs propres données les théoriciens qui donnent à la rente ses lettres de noblesse (chapitre 8).

La troisième partie (chapitres 9 à 11) mesure. Rente résidentielle (chapitre 9), rente d’activité (chapitre 10), puis la somme et la loi générale qui s’en dégage (chapitre 11) : environ 162 milliards d’euros par an, plutôt minorés que majorés, obéissant à une loi unique — la captation d’un revenu de monopole sur l’accès à un sol que personne n’a produit et dont la valeur n’est augmentée que par la société entière.

La quatrième partie quitte la mesure pour le projet : allouer le sol autrement. Elle commence par l’inventaire critique des tentatives passées de sortir le logement du marché — et de leurs échecs, qui furent souvent des échecs du chez-soi : on ne collectivise pas un domicile comme une usine. Elle fonde ensuite le renversement : la propriété d’usage, les institutions capables de la porter, et les voies de la transition. La démonstration y change explicitement de nature : elle n’établit plus ce qui est, elle argumente ce qui doit être.

Cet ordre est celui de la démonstration ; ce n’est pas un ordre de lecture obligé. Les parties se tiennent assez pour être lues dans le désordre : on peut commencer par la mesure (partie III) ou par le projet (partie IV), enjamber la critique des nomenclatures si la comptabilité rebute, revenir plus tard aux fondations. Les renvois internes indiqueront toujours où retrouver le maillon manquant.

Il y a une question volontairement éludée dans ce livre : la question agraire.¹⁴ Il traite l’habitant et, dans une moindre mesure, le travailleur ; il ne traite pas le paysan. Non que ce dernier échappe à la question ; il en réalise au contraire la forme la plus enchevêtrée : à la rente foncière s’ajoutent, pour lui, la dépendance technologique de l’amont, l’étranglement financier, la capture par l’aval de la transformation et de la distribution, et la mise en concurrence avec des espaces à normes inférieures ; cet enchevêtrement exigerait un livre entier, non un chapitre. La question est d’une importance extrême (le réchauffement climatique, qui fait de la terre une ressource chaque année plus disputée, ne cessera de l’aggraver), mais elle nous échappe ; elle devra être traitée par d’autres.

Au terme du parcours, la déclaration par laquelle ce livre s’ouvre apparaîtra pour ce qu’elle est. L’ancien ministre n’énonçait pas une évidence ; il professait la foi d’un régime d’allocation particulier — le dernier venu, le plus intense, le seul qui remette intégralement au prix la décision de qui a le droit d’être où. Entre le revenu du bailleur et l’existence de l’habitant, ce régime a choisi, et son droit avec lui. Ce choix peut être refait en sens inverse, de même que peut être aboli le rapport de classe entre capitalistes et prolétaires : par les urnes ou non, mais dans tous les cas par une rupture révolutionnaire, car jamais les dominants ne cèdent leur pouvoir sans recourir à la violence. Ce qui mérite d’être tenu pour inviolable et sacré, ce n’est pas le titre qui permet d’exiger un péage sur l’existence d’autrui : c’est le chez-soi — cela même dont 929 personnes sont mortes d’être privées en 2025. Le mot d’ordre qui résume ce renversement, et que tout le livre s’emploie à fonder, tient en une ligne :

Le logement à l’habitant, l’atelier au travailleur, la terre au paysan.