Deuxième partie — Critique léniniste des catégories statistiques · Chapitre 8

8 Critique des théoriciens contemporains de la rente : l’apologie et ses données

Les deux chapitres précédents ont montré comment la comptabilité cache la rente : en la travestissant en service (chapitre 6), en la dispersant dans les nomenclatures (chapitre 7). Mais la rente n’est pas seulement dissimulée : elle est défendue. À côté de ceux qui la rendent invisible, il y a ceux qui la justifient, en en faisant la rémunération légitime d’un facteur, d’un risque ou d’un service. Ce chapitre les affronte sur la méthode de Lénine, qui ne réfutait pas ses adversaires par l’autorité mais par leurs propres chiffres, et il commence, comme eux, par les institutions, car c’est d’elles que part aujourd’hui le plus fort de l’apologie.

8.1 L’apologie de la rente : le bailleur en bienfaiteur

La thèse dominante est moins savante qu’institutionnelle, et elle est partout. Le propriétaire bailleur, nous dit-on, produit du logement. La Fédération des promoteurs immobiliers en a fait une campagne nationale pour réclamer un « statut du bailleur privé » : investir dans le locatif, c’est « transformer ses impôts en appartement neuf », et c’est « un investissement qui vous profite autant qu’il profite aux autres » — « pas besoin d’être riche pour investir ».¹ L’État ne dit pas autre chose : toute l’architecture de l’« investissement locatif » (du dispositif Pinel à ses successeurs) repose sur l’idée que l’investisseur particulier est le producteur de l’offre locative, qu’il faut donc subventionner.²

Derrière l’institution veille la théorie, et elle est ancienne. C’est la doctrine néoclassique de la répartition (celle de John Bates Clark) qui, en généralisant la loi de la rente de Ricardo à tous les facteurs, fait de la terre un facteur comme un autre, payé à sa productivité marginale : chaque revenu, la rente comprise, devient ainsi « gagné » par une contribution.³ De là découle le théorème que la profession récite d’une seule voix : l’encadrement des loyers « détruit l’offre ». Interrogés en 2012, les économistes d’un panel de référence le rejettent quasi unanimement ; l’un d’eux résume : « à moins que tous les manuels n’aient tort, c’est une erreur ».⁴ On y ajoutera, pour mémoire, l’argument financier (la rente comme « prime de risque » et « prime d’illiquidité » due à l’investisseur), qui n’est pas une thèse signée mais un discours de gestion de patrimoine. Ces trois justifications — le facteur, le service, le risque — convergent vers une même conclusion ; il reste à les confronter à leurs propres données.

8.2 La réfutation par leurs propres données

« Le bailleur produit du logement. » Que dit le propre auditeur de l’État ? La Cour des comptes a examiné le dispositif Pinel en 2024 : 7,3 milliards d’euros de dépense fiscale cumulée à l’horizon 2023 (pour un coût annuel de 1,48 milliard en 2023), un coût total que l’administration elle-même ne sait pas chiffrer à l’échéance 2038 — et un résultat introuvable. L’administration, relève la Cour, n’a pu fournir de chiffrage consolidé des logements effectivement construits ; et le dispositif « n’a pas vocation à composer un parc pérenne » de logements intermédiaires, puisque l’investisseur ressort du marché au terme de son engagement.⁵

« Pas besoin d’être riche ; un investissement qui profite à tous. » Que disent les chiffres de la propriété ? Que le bailleur n’est pas la foule diffuse des petits épargnants qu’on dépeint, mais une classe concentrée. Selon l’INSEE, 24 % des ménages — les multipropriétaires — détiennent 68 % du parc possédé par des particuliers ; surtout, 3,5 % des ménages détiennent à eux seuls la moitié des logements mis en location, et à Paris les ménages possédant cinq logements ou plus en détiennent 58 %.⁶ La rente locative, loin de se répandre dans la foule des épargnants, se concentre donc dans une étroite minorité, et le « profit pour tous » qu’annonce la réclame est, pour l’essentiel, le profit de quelques-uns.

« L’encadrement détruit l’offre. » Que montre l’expérience, là où elle a été menée ? L’évaluation commandée par le gouvernement et conduite par l’Institut des politiques publiques constate des effets modérés : l’encadrement a pesé sur les loyers (de l’ordre de 2 à 4 % hors Paris, environ 5 % à Paris par rapport à leur évolution attendue), sans l’effondrement de l’offre que la théorie annonçait.⁷ La catastrophe prédite par « tous les manuels » ne s’est donc pas produite, et pour cause : le théorème décrivait les gels rigides de l’après-guerre — le New York ou le Berlin d’antan, où un loyer bloqué loin au-dessous du marché finit par décourager l’entretien et l’offre. L’encadrement français, lui, plafonne le loyer autour du niveau de marché, trop doux pour produire la catastrophe annoncée, trop doux aussi pour entamer la rente : l’épouvantail des apologistes ne décrit donc pas le dispositif qu’il prétend condamner.

8.3 L’honnêteté de l’INSEE, et son enterrement

Les chiffres de la concentration qui ruinent l’image du petit épargnant ne sont pas ceux du livre : ce sont ceux de l’INSEE même. L’étude d’André et Meslin est exactement le reclassement « par le rapport réel » que le chapitre 7 appelait, conduit à l’intérieur de l’institution, à partir des données fiscales et administratives. La comptabilité disperse la rente ; les statisticiens de l’INSEE, eux, ont su la rassembler. La méthode léniniste n’a donc rien d’un procès d’intention : la vérité est dans les données officielles, pourvu qu’on les regroupe autrement.

Reste le sort réservé à cette vérité. L’étude est demeurée un document de travail, « n’engageant que ses auteurs » ; elle a eu quelques échos de presse (le chiffre des « 3,5 % qui détiennent 50 % du locatif » a même atteint le débat politique), puis elle est retombée dans l’ombre ; et elle n’a été suivie d’aucune politique. La révision des valeurs locatives cadastrales qu’elle appelle, et dont une étude jumelle a montré qu’elle ferait payer proportionnellement moins de taxe foncière aux plus dotés, a été votée trois fois — en 1990, en 2013, en 2020 — sans jamais entrer en vigueur.⁸ L’institution produit la mesure de la concentration, et l’État ne s’en sert pas. Saluer l’honnêteté du travail, et constater son enterrement, c’est dire la même chose : la donnée existe, mais elle ne pèse rien tant qu’aucune volonté ne la relève.

8.4 Le modèle de Lénine, et ses limites assumées

La méthode suivie ici est celle que Lénine opposa aux « critiques de Marx ». David, Boulgakov, Hertz, Tchernov avaient fait de la « loi du rendement décroissant » la pierre angulaire d’une apologie de la petite exploitation et d’une réfutation de la concentration. Lénine ne les contredit pas d’autorité : il retourne contre eux leurs propres statistiques : les recensements allemands de 1882 à 1895, où, à nombre d’ouvriers agricoles constant, le nombre de machines double et l’engrais importé triple, confirmant la marche que les critiques niaient.⁹

Reste à marquer deux limites, car les ignorer serait retomber dans le travers qu’on dénonce. La première : tous les économistes ne défendent pas la rente, et certains la condamnent — Henry George en faisait l’archétype du revenu non gagné (George 1879) ; Milton Friedman tenait l’impôt sur la valeur du sol pour « le moins mauvais des impôts ».¹⁰ La seconde : confronter une thèse à ses données n’autorise pas à proclamer la thèse inverse. Que le catastrophisme anti-encadrement soit démenti par la mesure française ne fait pas de l’encadrement une solution ; cela établit seulement que l’argument d’autorité (« tous les manuels ») ne résiste pas à l’épreuve.

Bilan

La rente n’est ni le prix d’un facteur, ni celui d’un risque, ni celui d’un service. Le « facteur » est une condition que le sol ne produit pas (chapitre 1) ; le « risque » est celui d’un portefeuille, non la justification du tribut qu’on prélève ; et le « service » de logement, lorsqu’on demande à l’État ce qu’il achète en le subventionnant, se révèle un stock qu’on ne sait pas compter et qui ne dure pas. Ce qui reste, une fois l’apologie confrontée aux données, c’est un tribut prélevé sur un monopole concentré — et ce sont les propres institutions de l’État, son auditeur et ses statisticiens, qui le disent, quand on ne les enterre pas sous une nomenclature ou un document de travail.

Ainsi s’achève la partie II, où l’on a vu les catégories cacher la rente, les théories la justifier, et les unes comme les autres céder devant les chiffres. Deux tâches s’ensuivent. La première est de mesurer ce que l’apologie défend et que la nomenclature disperse : combien, en euros, une fois retranchée la production réelle ? C’est l’objet de la partie III. La seconde (car mesurer un tribut, c’est déjà poser la question de son abolition) est de dire comment allouer le sol autrement ; c’est l’objet de la partie IV. Dans l’une et l’autre tâche, on s’en tiendra à la règle de ce chapitre : quelle que soit la force avec laquelle l’apologie se fait entendre, c’est aux données que ce livre laisse le dernier mot.