Quatrième partie — Allouer le sol autrement · Chapitre 14

14 La propriété d’usage : communaliser le sol, garantir le chez-soi

Le xx^e siècle a prouvé, sur quatre continents, que la rente n’est pas une nécessité du logement humain — on peut loger une population entière hors du marché, et durablement. Cependant, presque aucune de ces tentatives n’a réuni les trois conditions que la grille a dégagées. Moscou a aboli la rente mais nié le chez-soi ; Cuba et la Libye ont sauvé le chez-soi mais distribué la pleine propriété, qui fige le parc et meurt avec le régime ; Belgrade a presque tenu la propriété d’usage, mais l’a corrompue à l’attribution ; et partout, ou presque, le parc a fini par pourrir, faute d’un entretien que le loyer symbolique ne finançait pas, ou par refluer vers le marché, que la privatisation a rouvert. Reste à faire ce que nul n’a fait : assembler les morceaux épars en un régime qui tienne les trois critères à la fois.

Ce chapitre et le suivant s’y emploient. La démonstration a changé de nature au seuil de cette partie : on n’établit plus ce qui est, on argumente ce qui doit être. On ne prouvera donc rien ici au sens où la partie III prouvait un montant ; on fondera — on montrera qu’un régime cohérent, tenant les trois critères, est concevable dans le détail de ses institutions, et qu’il est plus proche qu’on ne croit des formes déjà éprouvées. La rigueur, ici, n’est pas celle du chiffre mais celle de la conséquence : chaque institution proposée doit se déduire d’un critère, et résister à l’objection qui a défait celles qui l’ont précédée.

L’ordre est celui des deux questions que l’inventaire a laissées ouvertes. D’abord le droit : sous quelle forme de propriété le sol et le logement doivent-ils être tenus pour que la rente soit éteinte et le chez-soi garanti ? C’est l’objet de ce chapitre : la propriété d’usage, et les deux gestes qui l’instituent — communaliser le foncier en nue-propriété, reconnaître l’usage par l’habitation. Ensuite l’institution : qui attribue le logement vacant, selon quels critères, sous quel contrôle, et comment l’entretenir sans rente ? C’est l’objet du chapitre 15.

14.1 La commune nue-propriétaire

La forme de propriété qui éteint la rente n’est ni la pleine propriété privée (qui l’institue) ni la propriété d’État (qui l’a partout reconduite sous la figure du guichet). Le chapitre 5 a posé la coupure décisive : non entre ceux qui possèdent et ceux qui ne possèdent pas, mais entre la propriété d’usage et la propriété lucrative. Il reste à lui donner un corps institutionnel. Ce corps, on le construit en dissociant ce que la pleine propriété avait fondu en un seul titre : le sol et son usage.

Que le sol soit communalisé en nue-propriété signifie ceci. La commune détient, de tout le foncier de son ressort, la nue-propriété — le titre dépouillé, au sens où le droit civil distingue depuis toujours la nue-propriété de l’usufruit : au nu-propriétaire le titre sans la jouissance, à l’usufruitier l’usage et les fruits.¹ Mais cette nue-propriété communale n’est pas celle du droit civil, et la différence est tout : elle est stérilisée. Le nu-propriétaire ordinaire attend la fin de l’usufruit pour recouvrer la pleine propriété et sa valeur ; la commune, elle, ne recouvre jamais rien à vendre, car le titre qu’elle tient est par construction incessible et improductif de rente. Elle ne détient le sol que pour une fin : empêcher que quiconque le détienne pour en prélever le péage — position de gardien plutôt que de bailleur, qui fait du nu-propriétaire communal un propriétaire s’interdisant par construction d’être rentier.

À l’objection attendue — pourquoi la commune, et non l’État ? — l’inventaire du chapitre 12 a répondu d’avance : là où l’État s’est fait propriétaire unique — l’Union soviétique, l’apie mozambicain, les kebele éthiopiens —, il a reconduit la rente sous une autre forme, non plus le loyer mais le rationnement — l’allocation par le guichet, la file, la propiska, la carte. Ce n’est pas le marché qui revenait, c’est le statut : le pouvoir d’attribuer, capté par ceux qui le tenaient. La commune n’est pas à l’abri de ce travers (le chapitre suivant lui oppose tout un appareil de garanties), mais elle est la seule échelle où l’attribution peut redevenir l’affaire des intéressés eux-mêmes, et non d’une administration surplombante. C’est l’échelle où l’assemblée a, de fait, alloué le sol hors marché : le capulli aztèque devenu ejido, l’asamblea du Chiapas, le komin du Rojava — et, par-delà l’histoire récente, l’institution redistributive de la cité ancienne, mais retournée : non plus le temple qui assigne d’en haut, la commune qui attribue par en bas.²

Que cette dissociation ne soit pas une vue de l’esprit, le capitalisme contemporain en administre lui-même la preuve, à petite échelle et à ses propres fins. Aux États-Unis, les community land trusts retirent le sol du marché : une fiducie détient le terrain, le ménage possède le bâti et l’occupe par un bail de longue durée, et la revente est plafonnée par une formule qui rend à la collectivité la plus-value de localisation.³ La France a transcrit le dispositif dans son droit : l’organisme de foncier solidaire garde le terrain, le ménage prend un bail réel solidaire sur le seul bâti, à prix de revente plafonné et sous condition de ressources.⁴ Ce que l’organisme de foncier solidaire fait pour quelques milliers de logements, en gardant le sol hors du marché tout en laissant l’usage au ménage, la commune le ferait pour tout le foncier — et sans le résidu marchand que ces dispositifs conservent encore, puisque l’usage communal ne sera, lui, ni vendable ni à prix. La dissociation du sol et de l’usage n’est donc pas une utopie sans précédent : c’est une technique juridique déjà en service, qu’il s’agit de porter de l’exception à la règle, et de purger de la rente qu’elle tolère encore.

14.2 Le justificatif comme titre : l’usage reconnu par l’habitation

Le sol une fois communalisé, reste à dire qui en a l’usage ; on soutient ici que la réponse la plus simple est aussi la plus juste — l’usage revient à celui qui habite déjà —, et c’est le second geste : il ne coûte rien, et il défait d’un coup le piège où toutes les sorties du marché se sont prises. Que le justificatif de domicile — cette pièce que chacun produit cent fois dans sa vie, quittance, facture, attestation — devienne le titre de propriété d’usage. L’occupant est reconnu titulaire de l’usage par le fait même d’habiter : l’habitation fait le titre, comme la possession faisait la saisine médiévale, mais sans le seigneur au-dessus.

La portée de ce geste se mesure à ce qu’il évite. Toutes les sorties du marché ont buté sur le même obstacle au moment de convertir le parc existant. L’Union soviétique, la Yougoslavie, Cuba ont fini par transférer leurs logements aux occupants ; mais elles ont transféré la pleine propriété — cessible, hypothécable, lucrative —, et la pleine propriété a aussitôt rouvert le marché qu’on avait fermé. Reconnaître l’usage, ce n’est pas privatiser : c’est exactement l’inverse. Le titre d’usage est inaliénable (on ne peut le vendre), improductif de rente (on ne peut le louer pour en tirer un revenu), mais sûr (on ne peut vous en déloger). Il prend à la privatisation sa seule vertu, la sécurité de l’occupant, et lui retire son vice, la remise en marché. Le reflux, qui a défait presque toutes les réformes de l’inventaire, devient structurellement impossible : il n’y a plus rien à privatiser, puisque le titre ne se vend pas.

De là se règlent d’eux-mêmes deux cas que la pleine propriété embrouille. Le logement vacant et la multipropriété d’abord : le titre d’usage s’attache à l’habitation effective, non à la détention. Qui n’habite pas un logement n’en a pas l’usage ; ce logement revient donc à la commune, qui l’attribuera à qui en a besoin. La résidence seconde, l’immeuble de rapport, le studio acheté pour le louer : tout cela cesse d’avoir un titulaire, faute d’usager, et rejoint le parc à attribuer. Le rentier ne disparaît pas par décret moral ; il disparaît parce que la forme même du titre ne lui laisse aucune prise — on a un titre d’usage là où l’on vit et où l’on travaille, jamais là où l’on prélève.

La transmission ensuite : c’est le point précis où la Yougoslavie a trébuché. Le stanarsko pravo se transmettait « de génération en génération » ; et cette transmission héréditaire, en faisant du droit d’usage un bien de famille, l’avait insensiblement re-patrimonialisé — rendu à la logique du legs, donc de l’avoir, qu’il était censé abolir. Le titre d’usage qu’on propose ici ne s’hérite pas comme un patrimoine : il suit le foyer et le besoin, non le sang. Ceux qui vivent dans le logement — le conjoint, les enfants, les proches du foyer — en continuent l’usage de plein droit, car leur chez-soi est précisément ce que le titre protège ; mais nul ne reçoit en legs un logement qu’il n’habite pas, pour le garder vide ou le donner à son tour. Au départ ou à la mort du dernier occupant, le logement ne tombe pas dans une succession : il revient à la commune, qui le réattribuera.⁵ La règle qui s’en dégage départage l’usage de la rente jusque dans la succession : le logement continue à ceux qui en partageaient l’usage effectif, et ne revient jamais à ceux qui n’en attendaient que la valeur.

Ce qui vaut du logement vaut, mutatis mutandis, du local de travail. L’atelier, la boutique, le bureau sont mis à la disposition de ceux qui y produisent ; le pas-de-porte (ce péage d’entrée que le sortant fait payer à l’entrant pour un emplacement qu’il n’a pas fait) et le bail commercial extractif disparaissent avec la propriété lucrative du sol urbain : le travailleur, comme l’habitant, tiendra désormais son lieu de l’usage qu’il en fait, et non d’un titre qu’un autre monnaie.

14.3 À l’épreuve des trois critères

Reste à éprouver la forme proposée contre les trois critères. Elle les tient là où les régimes de l’inventaire en lâchaient toujours au moins un.

La rente est-elle abolie ? Elle l’est, et à la racine : il n’existe plus de titre cessible sur le sol, donc plus de prix du sol ; plus de droit de louer, donc plus de loyer ; la commune nue-propriétaire ne prélève rien qu’elle puisse maximiser, et la cotisation d’entretien qui remplacera le loyer (chapitre 15) ne couvre que le coût, non un tribut. Le péage du chapitre 1 (le revenu tiré de la seule détention de la condition) n’a plus d’assise juridique : on a retiré au sol la qualité de marchandise, et au titre la faculté d’extraire.

Le chez-soi est-il respecté ? Mieux qu’en aucun des cas examinés. Le titre d’usage est inviolable : nul ne peut vous assigner un étranger entre vos murs, car l’usage est entier et personnel — c’est l’exact contraire de l’ouplotnénié et de la kommunalka. Il est stable : viager de fait, il ne se révoque que par une procédure et pour des motifs limités — c’est ce qui manquait au locataire viennois, admirablement logé mais sans titre opposable. Il est non partageable : l’unité protégée est le foyer dans son logement, insaisissable. La Yougoslavie avait presque atteint cette sécurité avec le stanarsko pravo ; mais elle l’avait gâtée à l’entrée (l’attribution par l’employeur) et à la sortie (la transmission héréditaire). On garde ici la sécurité du stanarsko pravo, en corrigeant ses deux vices : l’attribution sera démocratique (chapitre 15), la transmission suivra le foyer et non le sang.

Qui attribue ? La forme, à elle seule, ne répond pas : elle dit qui est titulaire (l’occupant) et ce que devient le logement libéré (il revient à la commune), mais non à qui la commune l’attribue ensuite, ni comment. C’est la troisième question, celle où tous les régimes d’en haut ont laissé revenir le statut, et elle exige une institution propre. La forme prépare la réponse sans la donner : en faisant revenir à la commune tout logement vacant, elle place la décision à l’échelle où la délibération est possible ; en interdisant le prix et la cessibilité, elle ôte d’avance à l’attribution ses deux corrupteurs ordinaires, l’argent et le legs. Reste à empêcher le troisième (la faveur), et c’est l’objet du chapitre qui vient.

Bilan

La forme est désormais posée : le sol, communalisé en nue-propriété stérilisée, cesse d’être une marchandise ; l’usage, reconnu par l’habitation et consigné dans un titre inaliénable, cesse d’être un loyer. Entre les deux, la rente n’a plus de logement : ni dans le sol, qu’on ne vend plus, ni dans le titre, qui ne se loue plus. Et le chez-soi, pour la première fois, est tenu par les trois bouts à la fois — inviolable, stable, non partageable —, sans que sa sécurité puisse refluer en privilège cessible, puisqu’elle ne se vend pas.

Cette forme n’est pas sans précédent : elle généralise et purifie la dissociation que le community land trust et le bail réel solidaire pratiquent déjà à la marge du marché, et elle reprend du stanarsko pravo sa sécurité d’usage en la lavant de ses deux corruptions. Ce qu’aucun de ces modèles n’a su faire, et qui décide pourtant de tout, c’est attribuer le logement libéré sans que renaisse, sous le prix aboli, le règne du statut. La forme de la propriété ne suffit pas : il y faut l’institution de l’allocation. C’est elle qu’il reste à fonder.